Nas últimas décadas, em decorrência do “boom” imobiliário, da concessão de subsídios governamentais, facilidade na obtenção de financiamento, dentre outros fatores, a concretização “sonho da casa própria” ficou mais próxima para uma fatia considerável da população.
Principalmente nos grandes centros, consumidores optam pela aquisição dos denominados “imóveis na planta”, sujeitando-se aos prazos impostos pelos fornecedores, em típicos contratos de adesão (assim entendidos, grosso modo, como aqueles nos quais o consumidor não tem a opção de discutir as cláusulas contratuais).
Em regra, os contratos estipulam prazo de tolerância – normalmente de 180 dias – para a entrega do imóvel, além daquele inicialmente previsto. Não é rara a extrapolação do prazo de tolerância sem a conclusão da obra, o que provoca frustração ao consumidor/comprador.
Diante do injustificado atraso pelo vendedor/fornecedor, alguns consumidores tentam realizar a rescisão contratual. Porém, deparam-se com a abusiva conduta do fornecedor/vendedor em condicionar a rescisão à retenção de grande parte dos valores despendidos. Ou seja, mesmo não sendo o culpado pela rescisão contratual, o consumidor/comprador é obrigado a abrir mão de parte do que pagou para desfazer o negócio.
Através do presente artigo, pretende-se esclarecer, sem esgotar o assunto, que o consumidor não é obrigado a se sujeitar às regras arbitrariamente impostas pelo fornecedor, podendo buscar a guarida do Judiciário para ser justamente indenizado.
A situação, infelizmente, é comum, repetindo-se em todo território nacional. Segundo notícia divulgada pelo Superior Tribunal de Justiça, estima-se que aproximadamente 178 mil processos, relacionados ao descumprimento contratual do fornecedor/vendedor estavam em andamento. Diante dos inúmeros casos já analisados, pode-se dizer que há um entendimento consolidado em favor dos consumidores.
A princípio, pontua-se que é válida a cláusula que prevê o prazo de tolerância de até 180 dias. O prazo tem como fundamento justamente os eventos fortuitos e de força maior, tais como falta de mão-de-obra ou de materiais, entraves administrativos, oscilações meteorológicas, adversidades que ocorrem em toda e qualquer obra. O Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu que: “É válido o prazo de tolerância, NÃO SUPERIOR A CENTO E OITENTA DIAS CORRIDOS, estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”. (Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0023203-35.2016.8.26.0000).
Escoado o prazo de tolerância, não há justificativas para o atraso. O entendimento do Tribunal de Justiça é no sentido que, escoado o prazo de tolerância, desde que ajustado de modo expresso e claro, eventual escassez de materiais ou de mão de obra não justificam a extrapolação do prazo contratual.
A partir do decurso do prazo de 180 dias, caracteriza-se o inadimplemento contratual, podendo o consumidor exigir o cumprimento forçado da obrigação ou a rescisão contratual, permitindo-se em qualquer dos casos a cumulação com pedido de indenização.
Caso o consumidor opte por exigir o cumprimento da obrigação, fará jus ao recebimento dos lucros cessantes referentes ao período de atraso, no valor equivalente à locação do imóvel. Exemplificando, se ocorreu o atraso de 01 ano na entrega do imóvel, receberá o equivalente a 12 meses de aluguel, independentemente da comprovação de efetivo prejuízo, que é presumido.
Já na hipótese de rescisão contratual, o consumidor terá direito à devolução de todo e qualquer valor que pagou, inclusive comissão de corretagem. Este é o entendimento sumulado no Superior Tribunal de Justiça: Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
Especificamente quanto à comissão de corretagem, prevalece o entendimento no sentido de que é possível transmitir ao consumidor o encargo, desde que previsto expressamente em contrato. Porém, não se concretizando o negócio, pois desfeito por culpa do fornecedor, a quantia deve ser devolvida, assegurando-se a plena a reparação ao consumidor.
Caso o atraso na entrega da obra acarrete desgaste extraordinário, possível a cumulação de danos materiais e morais.
Em recente decisão proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível do Foro de Barueri/SP, nos autos do processo 1007232-12.2018.8.26.0068 foi analisado caso referente a uma obra localizada na referida cidade.
Segundo disposições contratuais, a expedição do “Habite-se” deveria ocorrer em 31/03/2017, e a entrega das unidades em 30/06/2017. Foi previsto prazo de tolerância de 180 dias, como de praxe. Tendo-se em vista que até maio de 2018 a obra não estava concluída, a consumidora notificou a construtora a devolver os valores pagos. Diante da recusa, ajuizou ação almejando a rescisão judicial do contrato. Em 14 de junho de 2018 foi proferida decisão concedendo a tutela de urgência (liminar) autorizando a suspensão dos pagamentos pela consumidora. Finalmente, em 10 de junho/2019 foi proferida sentença, confirmando a liminar e rescindindo o contrato por culpa exclusiva da fornecedora, determinando-se a devolução de todo o valor pago (inclusive corretagem), devidamente corrigida e acrescida de juros.
Portanto, na linha do que vem sendo reiteradamente decidido, há uma saída jurídica para os consumidores que se sentirem lesados pelo atraso na entrega de obra, através do ajuizamento de ação para obrigar o fornecedor a cumprir o contrato ou para rescindi-lo, além de obter uma justa indenização pelos prejuízos sofridos.
